Comeback des Zellenbüros? – Ein Gastbeitrag von Paul J. Franke, FRANKE & PARTNER

Inside RealEstate freut sich, heute einen Fachbeitrag von Paul J. Franke den Lesern zur Verfügung zu stellen. Wir haben hier schon oft über das Thema Zellenbüros, Großraumbüros und deren Auswirkungen auf die dort Arbeitenden geschrieben. Daher finden wir die Ergänzung durch einen Fachmann wie Herrn Franke sehr erfreulich. Viel Spaß beim Lesen!

Aktuelle wissenschaftliche Untersuchungen und Studien lassen erhebliche Zweifel an der Mitarbeiterorientierung, Effizienz und Nachhaltigkeit neuer Büroformen aufkommen, die hiermit noch einmal kurz zusammengefasst werden (siehe Abbildungen 1 bis 3):

  • „Die Einführung neuer Bürokonzepte und ihre Auswirkungen auf die Beschäftigten“ Studie 2007 aus Deutschland

  • „Should Health Service Managers Embrace Open Plan Work Environments?“ Untersuchung 2008 aus Australien

  • „Schweizerische Befragung in Büros“ SBiB-Studie 2009/2010 aus der Schweiz

Aus arbeitsmedizinischer Sicht ist festzuhalten, dass die negativen Einflüsse auf die Psyche und Gesundheit (Licht, Luft und Lärm = sogenannte 3 L’s) der Mitarbeiter in großen Büros – großflächige Büroformen wie Open Space (offener Raum)-Büros als durchgehende Bürofläche ohne feste (Zwischen-)Wände, die gern auch als intelligente Großraumbüros bezeichnet werden –  signifikant höher sind als in kleinen Büros – Zellen- oder Kombibürolösungen (siehe Abbildung 4). Hinzu kommt, dass Mitarbeiter kaum in den Planungsprozess für ihre Büros einbezogen werden, ebenfalls absteigend zur Büroraumgröße.

Neben arbeitsmedizinischen Aspekten ist für eine ganzheitliche Betrachtung die Beleuchtung folgender Kriterien notwendig:

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Fliegender Wechsel von Boom zur Krise fördert Flächenflexibilität

ein Kommentar von Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland zum Vermietungsmarkt

Ein überraschend hohes Wirtschaftswachstum hat in Deutschland zu einer deutlichen Expansion auf den Vermietungsmärkten und einer entsprechenden Zunahme der Flächennachfragen geführt. Erste Anzeichen, dass sich Nutzer auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung einzustellen beginnen, zeigen sich am Finanzplatz London. In der dortigen City gibt es erste Entlassungen mit Auswirkungen auf die Flächennachfrage. Eine erste Abschwächung der Nachfrage stellen wir in Deutschland derzeit insbesondere bei Export- und Logistikunternehmen fest: Anmietungsentscheidungen verzögern sich, Flächengesuche bzw. Flächenrestrukturierungs-Projekte werden on hold gestellt.

 

Flexibilität und Flächeneffizienz – beide Themen bestimmen das Nutzerverhalten bei der Flächennachfrage bereits seit geraumer Zeit. Mehr Arbeitsplätze auf der gleichen Fläche – gleich Flächeneffizienz – geht einher mit flexibilisierten Organisationsformen, einem technologisch modernerem Arbeitsumfeld, offeneren Kommunikationsformen sowie flexiblen Arbeitsweisen. Flächeneffizienz ist also nicht nur eine Folge von Kostenreduktionen, sondern geht zurück auf die technologisch bedingte Modernisierung von Organisations- und Kommunikationsformen in den Unternehmen.

In einem volatilen Umfeld sind die Nutzer naturgemäß an möglichst flexiblen Mietverträgen interessiert: Verkürzte Laufzeiten, Break Options, Möglichkeiten, Teile von Flächen zurückzugeben bzw. bei Expansion hinzumieten zu können. Diese Flexibilitätserwartung der Nutzer bei der Gestaltung von Mietverträgen stellt Investoren und Entwickler vor Herausforderungen bei der Finanzierung von Projekten bzw. führt zu Preisabschlägen bei Ankaufspreisen.

 

Der fliegende Wechsel von Boom zur Krise und von der Krise zum Boom erhöht den Druck auf die Unternehmen, alle strategischen Optionsfaktoren zu optimieren – und dazu gehört fraglos auch die Nutzung der Flächen. Eine weiter zunehmende Flexibilisierung und Fokussierung der Flächennachfrage ist demzufolge zu erwarten. Es wird stärker darauf geachtet werden, ausschließlich Top-Flächen anzumieten, bei extremer Flexibilität und extrem günstig. Im Blick auf das Flächenangebot bedeutet das, dass es Gewinner und Verlierer geben wird. Gewinnen werden die Flächen bzw. Flächenanbieter, die ein klar fokussiertes Flächenprofil anbieten können: besondere Qualität, besonders flexibel, besonders günstig.

Arbeitsplatzgrößen im europäischen Vergleich

Innerhalb der Studie zum Anstieg der Bürokosten pro Arbeitsplatz hat DTZ auch die durchschnittlichen Quadratmeter pro Arbeitsplatz in verschiedenen Ländern ermittelt. Also: Wieviel Fläche braucht ein Arbeitsplatz in den betrachteten Gebäuden (hochwertige Immobilien – Grade A Bürogebäude). Zugrunde gelegt wird ein Mieter, der typischerweise in diesen Gebäuden anmietet. „Arbeitsplatzgrößen im europäischen Vergleich“ weiterlesen

Für Sie gelesen: Erfolgsfaktor Büro Flächeneffizienz

Weiter geht’s mit der Reihe vom buero-forum. Heute habe ich die Tipps zur „Flächeneffizienz“ aus dem Flyer für Sie. Dieses Thema ist sehr viel komplexer als die Tipps es vermuten lassen und wird hier im Blog auch noch einmal ausführlich behandelt. Grundsätzlich sei gesagt, dass Gebäude mit einer guten Flächeneffizienz die Kosten pro Arbeitsplatz senken können, da mehr Arbeitsplätze auf weniger Quadratmetern untergebracht werden können.

Weiter geht’s mit der Reihe vom buero-forum. Heute habe ich die Tipps zur „Flächeneffizienz“ aus dem Flyer für Sie. Dieses Thema ist sehr viel komplexer als die Tipps es vermuten lassen und wird hier im Blog auch noch einmal ausführlich behandelt. Grundsätzlich sei gesagt, dass Gebäude mit einer guten Flächeneffizienz die Kosten pro Arbeitsplatz senken können, da mehr Arbeitsplätze auf weniger Quadratmetern untergebracht werden können. „Für Sie gelesen: Erfolgsfaktor Büro Flächeneffizienz“ weiterlesen