Das ist das Ergebnis von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). „Bemerkenswert ist vor allem, dass dieser Umsatz im Gegensatz zu den Vorjahren ohne außergewöhnliche Großverträge erzielt werden konnte“, betont Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. So schloss die EZB 2010 einen Vertrag über 104.000 Quadratmeter und die Deutsche Bahn 2009 über 72.000 Quadratmeter Fläche in Frankfurt ab. „Dies spricht für eine stabile Nachfrage auf breiter Front.“ Im engeren Marktgebiet, das von den großen Marktteilnehmern gemeinsam festgelegt wurde, belief sich der Flächenumsatz auf 242.000 Quadratmeter und lag damit um rund 6 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Jones Lang LaSalle (JLL) kommt auf 238.000 m² schätzt das Ergebnis genauso ein. CB Richard Ellis (CBRE) meldet 230.200 m² und nennt als größte Anmietung die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) mit einem Flächenvolumen von rund 24.000 m² im Teilmarkt Mertonviertel. „Büromarkt Frankfurt: Zweitbester Halbjahresumsatz seit zehn Jahren“ weiterlesen
Schlagwort: Büromarktbericht
Stuttgarter Markt lebt zu sehr vom Büroflächenbestand
Der Bürovermietungsmarkt zeigt sich laut Jones Lang LaSalle (JLL) im ersten Halbjahr 2011 in guter Verfassung. Sandro Camilli, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle: „Bei leicht steigenden Spitzenmieten beobachten wir eine gute Flächennachfrage. Die Marktentwicklung wird jedoch nach wie vor durch den Stillstand auf der Projektentwicklungsseite gehemmt. Obwohl im ersten Halbjahr zwei erfolgreiche Projektvermietungen zu verzeichnen sind, lebt der Markt überwiegend vom Bestand. Alles hängt nun davon ab, die gute Flächennachfrage zu nutzen, um anstehende Projekte zu Objekten zu machen. Der Nachfragedruck steigt und wir sind zuversichtlich, im zweiten Halbjahr weitere Projekte zum Fliegen zu bringen.“
Büroflächenumsatz
Der Flächenumsatz liegt im ersten Halbjahr 2011 bei rund 118.800 m². Dies entspricht laut Camilli einer Steigerung von kanpp 90 % zum Vorjahreszeitraum. Für das Gesamtjahr prognostiziert JLL einen leicht über dem Vorjahr liegenden Flächenumsatz von rund 200.000 m². Für die größte Vermietung in den ersten sechs Monaten sorgte die AOK im Teilmarkt Stuttgart-Nord. Insgesamt notiert JLL für das erste Halbjahr sieben Vermietungen mit mehr als 5.000 m² Fläche. Zum Vergleich: Im ersten Halbjahr 2010 gab es keine Vermietung dieser Größenordnung, im Gesamtjahr 2010 lediglich fünf. Insgesamt dominieren kleinflächige Vermietungen das Marktgeschehen. Rund 70 Prozent aller ermittelten Deals entfallen auf das Segment unter 500 m².
Leerstand
Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen beziffert JLL im zweiten Quartal 2011 mit 7,0 Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal und vierten Quartal 2010 (je 7,1 Prozent) bedeutet dies eine leichte Verbesserung. Zum Jahresende rechnet das Maklerhaus allerdings mit einem Anstieg der Leerstandsquote auf 7,5 Prozent. Die umsatzstärksten Branchen sind Industrie und unternehmensbezogene Dienstleistungen mit 16 bzw. 15 Prozent, Versicherungen (14 Prozent) sowie Telekommunikation (11 Prozent). Insgesamt repräsentieren die genannten Branchen annähernd 60 Prozent des gesamten Umsatzvolumens.
Büromieten
Die Spitzenmiete ist im zweiten Quartal nach einer längeren stabilen Phase wieder leicht gestiegen und erreicht derzeit bis zu 18,00 Euro/m²/Monat. Insgesamt wurde die überwiegende Mehrzahl der Vermietungen im ersten Halbjahr in der Preisspanne zwischen 10 und 15 Euro/m² abgeschlossen. Camilli: „Im Unterschied zum gesamten Vorjahr können wir für das erste Halbjahr 2011 immerhin drei Vertragsabschlüsse oberhalb von 20 Euro/m² notieren. Wir halten den leichten Anstieg der Spitzenmiete vor diesem Hintergrund für nachhaltig und erwarten bis zum Jahresende stabile Werte um 18 Euro/m².“
Fertigstellungen
Bei den Fertigstellungen sind im zweiten Quartal das Step 8.2 (2.300 m²) in Vaihingen und das Theo 10 (2.000 m²) in der City zu verzeichnen. Bereits im ersten Quartal konnten Das Quadrat (10.300 m²) und das Gallion Haus (3.000 m²) abgeschlossen werden. Insgesamt beläuft sich die Neufläche im ersten Halbjahr auf rund 20.000 m². Camilli: „Bis zum Jahresende kommen noch rund 80.000 m²Bürofläche auf den Markt. Knapp ein Fünftel davon ist noch frei.“
Und sonst noch:
Die politischen Rahmenbedingungen tragen derzeit nicht unbedingt zu einer Belebung des Immobilienmarktes bei. Jüngstes Beispiel ist das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell SIM. Bei allen Bauvorhaben im Bereich der Stuttgarter City und Stadtteilzentren soll künftig ein Wohnanteil von mindestens 20 Prozent realisiert werden. Innerhalb dieses Wohnanteils einer Büro- oder Einzelhandelsimmobilie sollen zudem 20 Prozent geförderter Wohnraum entstehen. Camilli: „Prinzipiell sind Maßnahmen gegen die Verödung der Innenstädte zu begrüßen. In München oder London gibt es vergleichbare Regelungen. Allerdings erlauben die dortigen Wohnungspreise eine Kompensation, die Stuttgart nicht bieten kann. SIM erinnert an den Versuch ‚den Wind zu verbieten’. Der Markt kann die Versäumnisse der Städtebaugesellschaften, die ihrer eigentlichen Aufgabenstellung in der Vergangenheit nicht immer gerecht geworden sind, nicht alleine auffangen. Sinnvoller als Zwangsvorschriften wäre aus unserer Sicht eine Flexibilisierung des Marktes, die Büro und Wohnimmobilieninvestitionen besser aufeinander abstimmt.“
Auch die anhaltenden Diskussionen um Stuttgart 21 bleiben nicht ohne Auswirkungen auf die Marktentwicklung. Camilli weiter: „Im Sinne der Rechtssicherheit sollten demokratisch legitimierte Verträge nicht gebrochen werden. Aus Immobiliensicht spricht ein entscheidendes Argument für das Projekt. Die durch ihre Kessellage in ihrer Entwicklung eingeschränkte Stadt gewinnt durch den Wegfall der Schienenfläche neue Handlungsmöglichkeiten. Das Vorhaben steht für die größte Konversionsfläche in Westeuropa. Stuttgart hat die einmalige Chance, das Wohnen und Arbeiten der Zukunft neu zu definieren.“
Spitzenmiete bleibt im Büromarkt Leipzig stabil
Laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) liegt der Leipziger Büromarkt mit einem Flächenumsatz von 46.000 Quadratmetern nur geringfügig unter dem Vorjahresergebnis (minus 2.000 m²) und auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts.
„Vor dem Hintergrund, dass bislang noch keine Vermietung über 5.000 Quadratmeter registriert wurde und lediglich 23 Prozent des Umsatzes auf Verträge über 1.000 Quadratmeter entfallen, ist das Resultat positiv zu bewerten“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Fast 60 Prozent aller Verträge wurden für Flächen bis 200 Quadratmeter unterzeichnet. Bei den Branchen dominieren wieder die sonstigen Dienstleistungen (Anteil: knapp 26 %), gefolgt von Unternehmen aus dem Bereich Gesundheitswesen (18 %), den Informations- und Kommunikationstechnologien (12 %) sowie Verwaltungen von Industrieunternehmen (10 %).
Da die Bautätigkeit insgesamt gering ist, setzt sich der kontinuierliche Leerstandsabbau in Leipzig fort (minus gut 7 % auf 511.000 m²). Auch die modernen Leerstandsflächen haben sich reduziert (minus 7,5 %), womit ihr Anteil am Gesamtleerstand nur noch bei 43 Prozent liegt. „Dadurch kommt es in den besonders präferierten Innenstadtlagen bei größeren Gesuchen teilweise zu ersten Engpässen“, betont Sachse. Die aktuelle Leerstandsquote in Leipzig beläuft sich auf 13,6 Prozent.
Die Flächen im Bau nahmen verglichen mit dem 1. Halbjahr 2010 leicht zu (plus knapp 8 % auf 85.000 m²), wovon noch knapp 46 Prozent verfügbar sind. Am meisten gebaut wird derzeit in der Innenstadt (33.000 m²), wovon dem Markt allerdings nur noch 6.000 Quadratmeter zur Verfügung stehen.
Die Spitzenmiete hat sich seit Mitte vergangenen Jahres leicht erhöht (um 4,5 % auf aktuell 11,50 €/m²), wobei sie im zweiten Quartal 2011 allerdings unverändert blieb. „Für den weiteren Jahresverlauf deutet alles auf eine stabile Mietpreissituation hin“, so Stefan Sachse. „Da die Nachfrage aufgrund der guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen auf einer breiten Basis steht, gehen wir auch für das zweite Halbjahr von einem etwa vergleichbaren Umsatz aus. Vor diesem Hintergrund besteht eine gute Chance, das Vorjahresergebnis nicht nur zu erreichen, sondern eventuell sogar leicht zu überbieten. Dass die 100.000-Quadratmeter-Schwelle überschritten werden kann, erscheint aus heutiger Sicht dagegen eher unwahrscheinlich. Der langsame aber kontinuierliche Leerstandsabbau dürfte sich fortsetzen.“
Büromarkt Düsseldorf im Vergleich
Für Düsseldorf liegen Inside RealEstate die Marktberichte von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), CB Richard Ellis (CBRE) und Jones Lang LaSalle (JLL) vor. Alle drei Maklerhäuser konstatieren für den Düsseldorfer Büroflächenmarkt ein eher stabiles Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr.
Büroflächenumsatz
Auf dem Bürovermietungsmarkt der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt haben einige Akteure laut JLL eine kleine Verschnaufpause eingelegt. „Seit 2006 hatten wir drei Jahre mit herausragenden Vermietungsvolumina. Auch 2010 gehörte dazu. Nach solchen Entwicklungen ist ein gewisses Innehalten ein ganz natürlicher Entwicklungsprozess eines Marktes. Das gehört notwendig dazu“, meint Marcel Abel, Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle in Düsseldorf. „Nicht alle Nutzer nehmen sich freilich zur gleichen Zeit eine solche Auszeit. Überdurchschnittlich waren es bis Jahresmitte jene, die Flächen zwischen 250 und 500 m² suchen. Die ganz großen Deals jenseits der 20.000 m² sind in der Regel sowieso keine marktcharakterisierende Größe.“ CBRE sieht indessen den Grund für das verhaltene 2. Quartal eher in dem Ausbleiben größerer Anmietungen und eine Dominanz der kleinteiligen Vermietungen kleiner 500 m². Der Vergleich mit dem Vorjahr ist laut der Makler insofern auch schwierig, da die Anmietung von 90.000 m² durch Vodafone das Ergebnis 2010 erheblich beeinflusst hat.
Die Zahlen im Vergleich:
| Maklerhaus | Büroflächenumsatz |
| BNP Paribas | 166.000 m² |
| CB Richard Ellis | 169.200 m² |
| Jones Lang LaSalle | 184.000 m² |
Büromieten
Anders als zum Beispiel in Berlin und Hamburg, entwickeln sich die Mietpreise 2011 nicht so schnell nach oben in Düsseldorf. Die Spitzenmiete wird von BNP bei 24,00 Euro pro Quadratmeter, von CBRE bei 23,00 Euro pro Quadratmeter gesehen und hat sich in den letzten 12 Monaten nicht verändert. Alle Maklerhäuser gehen aber von einem Anstieg der Spitzenmiete bis zum Jahresende aus, da das Fertigstellungsvolumen den niedrigsten Wert der letzten fünf Jahre laut JLL aufweist.
Noch oder wieder ist also der Düsseldorfer Vermietungsmarkt für Mieter attraktiv, da die Preise weniger stark steigen als an anderen Top-Standorten. Allerdings sind die Spitzenmieten sowohl in Hamburg als auch in Berlin von Haus aus niedriger als in Düsseldorf.
Detailmarktberichte der einzelnen Makler gibt es leider noch nicht hier, da die Marktbericht noch nicht veröffentlicht sind.
Büromarktbericht Sindelfingen
Die Wirtschaftsförderung Sindelfingen hat einen Büromarktbericht zum Standort herausgegeben. Stark, stabil, attraktiv bewertet die Wirtschaftsförderung den Standort. Für den Mieter interessant ist die Entwicklung der Mieten: Während die Spitzenmiete von 2009 auf 2010 um satte 2,50 Euro/m² auf 12,50 Euro/m² gestiegen ist, gibt die Durchschnittsmiete um 0,20 Euro/m² auf 8,60 Euro/m² nach. „Büromarktbericht Sindelfingen“ weiterlesen