Welche Büroform hätten Sie gerne?

Kombibüro, Zellenbüro, Open Space – da kann einem manchmal ganz schön der Kopf schwirren. Die Gestaltung Ihrer Büroflächen obliegt Ihrer ganz persönlichen Note. Ob nun abhängig von der Philosophie oder den Arbeitsabläufen haben sich reichhaltige Gestaltungs- und Aufteilungsmöglichkeiten in der Arbeitswelt etabliert. Vom geschlossenen Einzelbüro bis hin zum offenen Großraumbüro gewährleisten die modernen Bürohäuser eine flexible Gestaltung der Arbeitsbereiche.

Jede Immobilie hat individuelle Möglichkeiten, um auf Ihre Anforderungen zu reagieren. Außerdem hat jede Raumform spezielle Anforderungen an die Ausstattung (Akustik, Kühlung etc.). Eine frühzeitige Definition der Anforderungen an neue Büroräume hilft bei der Suche.

Dreibund-Raumform
Dreibund – zentrale Kommunikationsinseln

 

Zellenbüros als Raumform
Zellenbüro – der bewährte Klassiker
Kombibüro - gute Mischung aus Ruhe und Transparenz
Kombibüro – mehr Ruhe für Wissensarbeiter
Büroraumform Open Space
Open Space – gelebte Transparenz

Makler-Sprech: Was ist eigentlich ein Eigennutzer?

Stuttgarts Büromarkt erzielt Plus von 22 % dank Eigennutzerdeal durch Daimler“ – was will uns der Immobilienmakler damit sagen? Für alle, die es nicht wissen: Immer wenn Makler von Nutzern sprechen, meinen sie Büromieter. Eigennutzer sind somit Büromieter, die ihre Bürofläche selber nutzen? Weit gefehlt, denn das tun ja weitestgehend alle Mieter. Also dann? Hier hilft die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. mit einer Definition. Vereinfacht ausgedrückt: Wenn ein Büromieter langfristig eine Immobilie nutzt, entweder indem er sie selber kauft oder aber langfristig mitfinanziert spricht der Markt von einem Eigennutzer-Deal. Zwei Beispiele:

  • Der Mieter lässt sich von einem Projektentwickler eine Immobilie nach eigenen Wünschen bauen.
  • Der Mieter verkauft seine Immobilie an einen Investor und mietet sie langfristig zurück (das ist dann sale-and-lease-back, also verkaufe-und-miete-dann-zurück).

Dann ist doch jetzt alles klar! Bleiben Sie neugierig!

Eine gute Entscheidungsvorlage: der Büroflächenvergleich

„Unser Mietvertrag läuft aus – können Sie mir bitte einige Angebote im Internet raussuchen“, so oder ähnlich lautet nicht selten die Aufgabenstellung, wenn neue Büroräume gesucht werden. Gerne wird dann ein Merkzettel in den einschlägigen Portalen zusammengestellt. Dieser kann von drei bis hin zu 30 Büroflächen (die Skala ist nach oben offen) umfassen. Soweit so gut. Wie bekommt man es nun aber hin, die Angebote in einer Entscheidungsvorlage übersichtlich darzustellen und somit eine Vergleichbarkeit herzustellen?

Indem man auf bürosuche.de einen Büroflächenvergleich durchführt, ausdruckt oder per Mail verschickt.  Und so geht’s:

Gleich suchen und selber ausprobieren!

Hier auch noch mal in Bildern.

  1. Standort auf bürosuche.de auswählen, in denen neue Büroräume angemietet werden sollen:

    Standortwahl Bürosuche

  2. Stadtteile / Bezirke auswählen sowie Größe der gesuchten Büroflächen eintragen und ggf. die Miete pro Quadratmeter (über die erweiterte Suche können weitere Kriterien ausgewählt werden):

    Stadtteil weiter auswählen

  3. Interessante Büroflächen aus der Trefferliste auf den Merkzettel legen:

    Trefferliste Bürosuche.de

  4. Merkzettel aufrufen und auf den Button „Alle vergleichen“ klicken. Alternativ kann man auch nur die Immobilien markieren, die man vergleichen möchte:

    Immobilienvergleich bürosuche.de auslösen

  5. Fertigen Immobilienvergleich drucken oder per Mail verschicken:

    Fertiger Immobilienvergleich bürosuche.de

Man kann sich diesen Vergleich ausdrucken oder auch per Mail verschicken und hat so eine fundierte Entscheidungsgrundlage, um diese mit Kollegen oder Vorgesetzten zu besprechen.

Dies kann ein erster Anhaltspunkt sein. Um Büroflächen noch detaillierter zu bewerten, z.B. im Hinblick darauf, wie viele Büroarbeitsplätze auf den angebotenen Quadratmetern tatsächlich untergebracht werden können, müssen allerdings Experten helfen. Mietpreisberechnungen auf 10 Jahre inkl. eventueller vom Eigentümer gewährter Incentives (zum Beispiel Ausbaukostenzuschüsse oder ähnliches) sowie der Vergleich der Ausstattungsvarianten etc. liefern Immobilienmaklern ihren Kunden auf Wunsch. Hier treffen sich dann digitale und analoge Welt.

Gleich suchen und selber ausprobieren!

Service und Immobilie – immer noch zwei getrennte Welten

Darf es ein bisschen mehr sein? Im Wettbewerb um den Mieter ist der Faktor „Service“ immer noch eine vernachlässigte Größe. Kreative Angebote und innovative Dienstleistungen haben in den Bürogebäuden kaum Einzug gehalten. Insbesondere kostenpflichtige Dienstleistungen spielen im Serviceangebot der Unternehmen bisher eine untergeordnete Rolle. Dabei haben Umfang und Qualität der im direkten Arbeitsumfeld erbrachten Serviceangebote einen spürbaren Einfluss auf die Motivation und Leistungsfähigkeit der Büroangestellten. Zu diesem Ergebnis kommt Union Investment in ihrer aktuellen Studie „Serviceimmobilie 2012“, für die rund 3.000 Bürobeschäftigte in Deutschland repräsentativ vom Marktforschungsinstitut Ipsos befragt wurden.

Bei den wenigen Services, die kostenpflichtig in den Bürogebäuden angeboten werden, dominieren die Klassiker: PKW-Stellplätze, Kantine und Cafeteria. Auf einen kostenpflichtigen Concierge-Service können gerade einmal 2 Prozent der befragten Büroangestellten zugreifen; in rund einem Drittel der Bürogebäude gibt es keinen Hausmeister. „Damit fehlt vielfach die zentrale Servicestelle, die nebenbei als Rädchen das Gemeinschaftsleben im Objekt am Laufen hält“, sagt Philip La Pierre, Leiter Asset Management Deutschland bei der Union Investment Real Estate GmbH, Hamburg.

Zahlungsbereitschaft für Concierge-Dienste

Mit dem Serviceangebot im unmittelbaren Arbeitsumfeld zeigen sich die Büroangestellten über alle Branchen und Unternehmensgrößen hinweg nur mäßig zufrieden. Eine hohe Zufriedenheit wurde nur von 28 % der Befragten artikuliert. Fast jeder Vierte wünscht sich im direkten Arbeitsumfeld ein besseres Angebot für die Verpflegung; ebenso stehen bessere Sport- und Wellness-Angebote in unmittelbarer Nähe zum Büroarbeitsplatz ganz oben auf der Wunschliste. Food & Fitness sind auch die Servicebereiche, für die in der Studie die größte Zahlungsbereitschaft gemessen wurde.

Abhängig vom Standort, könnten sich auch Concierge-Dienste bezahlt machen: „Die Befragung zeigt, dass dort, wo kostenpflichtige Concierge-Services im Bürogebäude oder als Poollösung am Bürostandort angeboten werden, diese auch stark in Anspruch genommen werden“, sagt La Pierre. Demgegenüber scheint das Thema „Kinderbetreuung“ in der öffentlichen Wahrnehmung überschätzt zu sein: Die angeboten Betreuungsleistungen im direkten Arbeitsumfeld  werden – ganz gleich ob kostenpflichtig oder kostenlos – nur sehr zurückhaltend genutzt.

Hilfestellung für neue Serviceangebote

Ein überraschend klares Bild vermitteln die befragten Büroangestellten, wer aus ihrer Sicht die Rolle des Service Providers einzunehmen hat. Die Bereitstellung von Serviceleistungen im Bürogebäude ist für 50 % der Befragten „Sache des Arbeitgebers“; der Vermieter wird von den Büronutzern, was Serviceleistungen betrifft, weit weniger (34 % Zustimmung) in die Pflicht genommen. Obwohl die vorhandenen Serviceangebote nur eingeschränkt wahrgenommen werden, sind 62 % der Büroangestellten der Meinung, dass sich die Arbeitsmotivation durch höhere Servicequalität am Arbeitsplatz steigern lässt.  Mit der Investition in Serviceangebote durch den Arbeitgeber ist hingegen nur jeder Vierte zufrieden. „Eigentümer bzw. Vermieter können hier punkten, indem sie den Unternehmen Hilfestellung anbieten, das Serviceangebot im Umfeld zu verbessern. Insbesondere in dezentralen Lagen können bereits kleine Extras wie z.B. gepoolte Lieferdienste, Fitnessangebote oder verkehrliche Services zu einer Attraktivitätssteigerung führen, von der alle Seiten profitieren können“, sagt La Pierre. „Der erste Schritt muss die Ermittlung der tatsächlichen Bedarfe sein – hier stehen viele Unternehmen noch am Anfang“. Nur 17 % der in der Union-Investment-Studie befragten Büroangestellten geben an, dass der Bedarf an Serviceangeboten in dem jeweiligen Bürostandort von ihrem Arbeitgeber erfasst wird.

„Office-Check“ – Ihr Wegweiser in Sachen Büro

Die jüngste Veröffentlichung des buero-forum ist die Neufassung seiner Fachschrift Nr. 9 mit dem Titel „Office-Check“. Mit diesem um Erklärungen der wichtigsten Aspekte der Arbeitsplatzgestaltung erweiterten Fragebogen bietet das buero-forum eine einfache Möglichkeit an, Ausstattung und Einrichtung von Büro-Arbeitsplätzen zu überprüfen. Die Checkliste, kann als Basis für eine Arbeitsplatzbeurteilung gemäß der Bildschirmarbeitsverordnung (BildschArbV) genutzt werden. Neben den Anforderungen dieser Verordnung berücksichtigt die Fachschrift die wichtigsten Kriterien des QUALITY OFFICE-Standards und der »Flächennorm« DIN 4543-1. Die Neufassung des Office-Checks verweist zudem auf Forderungen einer rollstuhlgerechten Planung von Arbeitsplätzen.

Office-Check_2012
Office-Check_2012

Der Office-Check kann kostenfrei unter www.buero-forum.de heruntergeladen oder als gedruckte Version bestellt werden.