Diese Frage stellte sich jüngst die Union Investment zusammen mit dem Marktforschungsinstitut Ipsos und fand heraus, dass die sozio-kulturellen Qualitäten von Bürogebäuden in den nächsten Jahren kräftig an Bedeutung gewinnen werden. Insgesamt 3.145 Büroangestellte von privatwirtschaftlichen Unternehmen und Institutionen in Deutschland wurden befragt. Gerade im „Kampf um die Talente“ ist die Zufriedenheit von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ein Aspekt, den Bürogebäude unterstützen können. Aber wie?
Nicht die technische Ausstattung oder die Größe des Büros entscheiden über die Zufriedenheit der Büroangestellten, sondern Faktoren, die Einfluss nehmen auf das subjektive Wohlbefinden am Arbeitsplatz, so das Ergebnis der Studie. Gefragt nach den wichtigsten Merkmalen eines idealen Büroarbeitsplatzes, nennen schon heute über 50 % der Angestellten spontan Wohlfühl- und Komfortaspekte wie „angenehmes Raumklima“, „helle Räume mit Tageslicht“, „öffenbare Fenster“ und „schallisolierte Büros“. Korrespondierend gestaltet sich das Ranking der Eigenschaften, die für einen Büroarbeitsplatz als wichtig bzw. sehr wichtig beurteilt werden, wie folgt:
„Die Nachfrage nach Gebäuden, die in hohes Maß an Wohlbefinden gewährleisten, dürfte im Zuge des Aufschwungs am Arbeitsmarkt und des härter werdenden Wettbewerbs um hochqualifizierte Fachkräfte einen zusätzlichen Schub erhalten“, erwartet daher Dr. Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate GmbH.
Unzureichende Erfassung der Anforderungen bei Mitarbeitern
Zwar zeigen sich momentan 47 % der befragten Angestellten mit Büros in Innenstadtlagen, 38 % mit Büros in Stadtteil- bzw. Stadtrandlagen und 31 % mit Büros in Industrie- bzw. Gewerbelagen mit ihrem Büroarbeitsplatz sehr bzw. außerordentlich zufrieden. Interessant dabei die Werte bezogen auf die Raumform, die der Meinung von Thomas Beyerle gestern entgegensteht: Büroangestellten in Einzelbüros waren signifikant zufriedener (56 % Zustimmung) als Angestellte in Zweier-Büros (43 %), Dreier- bis Vierer-Büros (36 %) oder gar Großraumbüros (28 %). Gleichwohl wünschen sich insgesamt 40 % der befragten Bürobeschäftigten, dass ihr Arbeitgeber mehr in die Qualität der Büroarbeitsplätze investiert. Und rund 46 % erwarten, dass ihre Vorstellungen und Wünsche an den Büroarbeitsplatz stärker in die Entscheidungsprozesse einfließen. Ein weiterer erstaunlicher Wert: Nur 28 % der in der Umfrage berücksichtigten Unternehmen erfassen die Wünsche der Mitarbeiter an den Arbeitsplatz systematisch. Dort erfolgt die Erhebung in erster Linie über Mitarbeiterbefragungen, im Rahmen von Personalgesprächen und über das betriebliche Vorschlagswesen. Die Kriterien würden dann so aussehen:
Hohe Bereitschaft bei Mitarbeitern für Verhaltensänderung
Mehrheitlich überraschen dürfte die Entscheiderebene das hohe Bewusstsein der Büroangestellten für Fragen der Nachhaltigkeit. „In der nachhaltigen Nutzung des Gebäudes liegt ein enormes ökologisches und ökonomisches Potenzial – die Bereitschaft bei den Büromitarbeitern für eine Verhaltensänderung ist weitaus höher als viele das im Management erwarten“, sagt Kutscher. So ist fast die Hälfte der befragten Büroangestellten überzeugt, durch ihr Verhalten im Büro einen Beitrag zum aktiven Umweltschutz leisten zu können. Jedoch sieht sich gerade einmal ein Viertel der Befragten hierin von ihren Arbeitgebern ausreichend unterstützt. Folgerichtig fordert jeder dritte Befragte von seinem Unternehmen eine aktivere Unterstützung in Sachen Umweltschutz – mit durchaus unterschiedlichen Motiven. Rund 40 % aller Befragten sehen in der „Nachhaltigkeit“ einen wesentlichen Faktor für die Wettbewerbsfähigkeit ihres Unternehmens. Rund 30 % sind der Meinung, dass sich durch ein aktives Engagement für den Umweltschutz das Ansehen des Unternehmens bei Kunden und Mitarbeitern noch verbessern würde.
Verhaltensrichtlinien für Umweltschutz noch selten zu finden
Wie die Büronutzer-Studie von Union Investment zeigt, hält das Thema „Nachhaltigkeit“ auch in ökologischer Hinsicht schrittweise Einzug in die deutschen Büros. Für die Angestellten wird das Umweltengagement im Büro insbesondere in Form von Green IT, Recyclingpapier und dem Einsatz von Mülltrennsystemen sichtbar, welche sich offensichtlich bereits in jedem zweiten Unternehmen durchgesetzt haben. Demgegenüber sind Verhaltensrichtlinien für Energiesparmaßnahmen oder aktiven Umweltschutz erst in 18 % der befragten Unternehmen zu finden, vornehmlich in Großunternehmen mit mehr als 1.000 Mitarbeitern. Spezielle Maßnahmen zur Sensibilisierung der Angestellten für das Thema Umweltschutz führen ebenfalls gerade einmal 18 % der untersuchten Unternehmen durch.
Hochtief wird im Sommer 2011 die Ergebnisse einer Studie in Zusammenarbeit mit der TU München veröffentlichen, ob Büromieter dann auch bereit sind, für die Nachhaltigkeit von Immobilien auch mehr Miete zu zahlen. Und für welche Nachhaltigkeitsmerkmale dies gilt. Wir werden berichten.
Inside RealEstate hat nachgefragt, inwiefern die Ergebnisse der Studie einen Einfluss auf die Einkaufsstrategie von Union Investment haben bzw. haben werden: Fabian Hellbusch, Leiter Immobilien Marketing, Kommunikation bei Union Investment, erklärt dazu: „Union Investment hat 2008 begonnen, Nachhaltigkeitskriterien in ihre Immobilien-Investmentstrategie zu integrieren. Mittlerweile haben wir ein umfassendes Programm installiert, das den Immobilienbestand ebenso einschließt wie die Weiterentwicklung des Portfolios durch Neuakquisitionen. Zum Bestandsportfolio gehören mittlerweile 17 Objekte und Projekte im Volumen von rd. 1,7 Mrd. Euro, die nach LEED, BREEAM, DGNB, HQ oder anderen Systemen für ihre nachhaltige Bauweise zertifiziert sind. Unser strategisches Ziel ist es, den Anteil nachhaltiger Objekte im Portfolio unserer Immobilienfonds weiter auszubauen, wobei wir nicht zwangsläufig zertifizierte Immobilien einkaufen. Jeder Ankauf muss jedoch Mindestkriterien der sozio-kulturellen, ökologischen und ökonomischen Nachhaltigkeit entsprechen. Diesen Standard haben wir in unserem Sustainable Investment Check definiert, mit dem wir parallel die nachhaltige Qualität unseres Bestandes analysiert haben und daraus folgend ein Paket kurz- bis langfristiger Maßnahmen abgeleitet haben. Zum Beispiel führen wir Mieterausbauten in unseren Objekten ausschließlich unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien durch.“