Büro-Verträge sind meist mieterfreundlich

Mehrheitlich vermieterfreundlich gestaltet sind die Mietvertragsbedingungen für Büroimmobilien in Deutschlands Immobilienhochburgen. Zu diesem Ergebnis kommt ein von JLL und Hogan Lovells entwickeltes Instrument zur Analyse der Marktstandards und Vertragskonditionen. Das sogenannte „Mietvertrags-Pendel“ soll künftig jährlich die sich verändernden Mietvertrags-Tendenzen dokumentieren, analysieren und bewerten.

Das Mietvertragspendel berücksichtigt in einer Zeitspanne von 2007 bis 2013 die Verträge von mehr als 250 Bürovermietungen in Deutschlands Immobilienhochburgen mit einem Gesamtvolumen von etwa 300.000 m². Die Analyse zeigt, dass die Risiko- und Kostenverteilung in der Regel zum Vorteil des Vermieters ausfällt. Das Mietvertragspendel schwingt in Richtung „vermieterfreundlich“. Folgende Vertragsbedingungen wurden bei der Erhebung untersucht: „Büro-Verträge sind meist mieterfreundlich“ weiterlesen

Büronebenkosten so hoch wie noch nie – Jones Lang LaSalle OSCAR 2012

Die Nebenkosten in Deutschlands Büros sind nach der neuesten OSCAR-Untersuchung von Jones Lang LaSalle im Jahresvergleich um rund 1 % (+ 0,05 Euro) auf 3,46 Euro / m²/ Monat gestiegen. Trotz des nur geringfügigen Anstiegs liegt damit der Durchschnittwert auf einem neuen Allzeithoch.

Im Gegensatz zum Vorjahr zeigten allerdings gerade diejenigen Kategorien, die die höchsten Anteile an den Nebenkosten auf sich vereinen wie Öffentliche Abgaben, Wartung, Strom, Heizung weitgehend stabile Werte oder Schwankungen von höchstens bis zu 0,02 Euro / m² / Monat.

Durchschnittswerte aller Nebenkosten (Euro / m² / Monat) - Quelle: JLL
Durchschnittswerte aller Nebenkosten (Euro / m² / Monat) – Quelle: JLL

Der Aufwärtstrend bei Strom und Heizung bleibt aber nach wie vor bestehen, die Heizkosten verbuchten einmal mehr den höchsten Anteil aller Kostenfaktoren.

Durchschnittswerte aller Nebenkosten – Vergleich OSCAR 2012 zum 5-Jahresdurchschnitt OSCAR 2007 – 2011 (%) - Quelle: JLL
Durchschnittswerte aller Nebenkosten – Vergleich OSCAR 2012 zum 5-Jahresdurchschnitt OSCAR 2007 – 2011 (%) – Quelle: JLL

„Büronebenkosten so hoch wie noch nie – Jones Lang LaSalle OSCAR 2012“ weiterlesen

Neue Büros rar – Hamburg ist Deutschlands Großbaustelle

Fertigstellungsvolumen zieht erst 2013 wieder an

Laut Jones Lang LaSalle sind neue Bürogebäude rar in Deutschlands Immobilienhochburgen. Gleichzeitig steigt die Bedeutung von Investitionen in Bestandsobjekte.

2011 ist das Fertigstellungsvolumen gesunken. Insgesamt wurden in den Big 7 nur 880.000 m² Bürofläche errichtet, 25% weniger als im Jahr zuvor, minus 35% waren es  gegenüber 2010. Im laufenden Jahr werden sich die Fertigstellungen auf vergleichbarem Niveau bewegen. Erst 2013 könnte das Neubauvolumen dann wieder anziehen – auf knapp 1,2 Mio. m².

Hamburg ist die „Großbaustelle“ Deutschlands. Hier befinden sich mit 420.000 m² die meisten Flächen in Bau. Das gilt auch in der relativen Betrachtung zum Bestand: mit einem Anteil von 2,9% liegt Hamburg vor Frankfurt (2,7%) und Düsseldorf (2,6%).

Im Bau befindliche Büroflächen (Quelle: Jones Lang LaSalle)
Im Bau befindliche Büroflächen (Quelle: Jones Lang LaSalle)

„Neue Büros rar – Hamburg ist Deutschlands Großbaustelle“ weiterlesen

Jones Lang LaSalle Offices 2020: Verschiebung des Kräfteverhältnisses zugunsten der Büronutzer

Das Verhältnis zwischen Eigentümer und Nutzer steht vor grundlegenden Veränderungen. 80% der befragten Entscheidungsträger in der Immobilienbranche sehen eine Verschiebung des Kräfteverhältnisses in Richtung der Nutzer. Die Forderungen an Eigentümer und Investoren nehmen zu. Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt eine weitere Untersuchung innerhalb des Offices 2020 – Programms von Jones Lang LaSalle mit der Fragestellung: „Wie und warum wird sich das Mietverhältnis und die Beziehung zwischen Eigentümer und Nutzer verändern?“. „Jones Lang LaSalle Offices 2020: Verschiebung des Kräfteverhältnisses zugunsten der Büronutzer“ weiterlesen

Fliegender Wechsel von Boom zur Krise fördert Flächenflexibilität

ein Kommentar von Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland zum Vermietungsmarkt

Ein überraschend hohes Wirtschaftswachstum hat in Deutschland zu einer deutlichen Expansion auf den Vermietungsmärkten und einer entsprechenden Zunahme der Flächennachfragen geführt. Erste Anzeichen, dass sich Nutzer auf die sich verändernden Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung einzustellen beginnen, zeigen sich am Finanzplatz London. In der dortigen City gibt es erste Entlassungen mit Auswirkungen auf die Flächennachfrage. Eine erste Abschwächung der Nachfrage stellen wir in Deutschland derzeit insbesondere bei Export- und Logistikunternehmen fest: Anmietungsentscheidungen verzögern sich, Flächengesuche bzw. Flächenrestrukturierungs-Projekte werden on hold gestellt.

 

Flexibilität und Flächeneffizienz – beide Themen bestimmen das Nutzerverhalten bei der Flächennachfrage bereits seit geraumer Zeit. Mehr Arbeitsplätze auf der gleichen Fläche – gleich Flächeneffizienz – geht einher mit flexibilisierten Organisationsformen, einem technologisch modernerem Arbeitsumfeld, offeneren Kommunikationsformen sowie flexiblen Arbeitsweisen. Flächeneffizienz ist also nicht nur eine Folge von Kostenreduktionen, sondern geht zurück auf die technologisch bedingte Modernisierung von Organisations- und Kommunikationsformen in den Unternehmen.

In einem volatilen Umfeld sind die Nutzer naturgemäß an möglichst flexiblen Mietverträgen interessiert: Verkürzte Laufzeiten, Break Options, Möglichkeiten, Teile von Flächen zurückzugeben bzw. bei Expansion hinzumieten zu können. Diese Flexibilitätserwartung der Nutzer bei der Gestaltung von Mietverträgen stellt Investoren und Entwickler vor Herausforderungen bei der Finanzierung von Projekten bzw. führt zu Preisabschlägen bei Ankaufspreisen.

 

Der fliegende Wechsel von Boom zur Krise und von der Krise zum Boom erhöht den Druck auf die Unternehmen, alle strategischen Optionsfaktoren zu optimieren – und dazu gehört fraglos auch die Nutzung der Flächen. Eine weiter zunehmende Flexibilisierung und Fokussierung der Flächennachfrage ist demzufolge zu erwarten. Es wird stärker darauf geachtet werden, ausschließlich Top-Flächen anzumieten, bei extremer Flexibilität und extrem günstig. Im Blick auf das Flächenangebot bedeutet das, dass es Gewinner und Verlierer geben wird. Gewinnen werden die Flächen bzw. Flächenanbieter, die ein klar fokussiertes Flächenprofil anbieten können: besondere Qualität, besonders flexibel, besonders günstig.