Colliers International, Deutschland veröffentlicht Studie zur Flächenflexibilität.
Aus der Analyse von rund 25.000 Mietvertragsabschlüssen, die in den Jahren 2000 bis 2011 in den sechs wichtigsten deutschen Büromärkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart abgeschlossen wurden, leitet Colliers International, Deutschland wertvolle Erkenntnisse für Projektentwickler und Bestandshalter von Büroimmobilien ab. Die Ergebnisse der heute veröffentlichten Studie liefern Entscheidungshilfen sowohl bei der Planung von Neubauten als auch bei (Kern-) Sanierungen respektive Umbauten von Büroimmobilien. Im Zentrum der Studie steht die Frage, ob und wieweit eine erhöhte Flächenteilbarkeit einen begünstigenden Faktor für den Vermietungserfolg darstellt – oder gar als Erfolgsgarant für einen Abschluss dienen kann.
Ausgangssituation
2011 wurden auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt annähernd 3,1 Mio. m² Bürofläche umgesetzt. Das bedeutet das nach 2007 zweitstärkste Umsatzergebnis innerhalb der letzten zehn Jahre. Dem positiven Umsatzergebnis standen Ende 2011 rund 7,1 Mio. m² Bürofläche auf der Angebotsseite gegenüber. Allerdings wird ein Teil dieses Flächenangebots auch in umsatzstarken Jahren nur eingeschränkt nachgefragt. „Dies war die zu analysierende Ausgangssituation der Studie“, erläutert Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. „Untersucht wurden nur neu abgeschlossene Mietverträge, das heißt also keine durch Eigennutzer belegten Immobilien oder Mietvertragsverlängerungen. Unterschieden haben wir die Mietverträge in der Analyse dann nach Bestandsimmobilien, Neubauten, Projekten oder im Bau befindliche Gebäude“, führt Andreas Trumpp weiter aus.
Großteil der Vermietung kleinteilig
Das Gesamtergebnis hat gezeigt, dass nur rund 16% aller Mietverträge eine Größe von 1.000 m² und mehr erreichten, im Großflächensegment über 5.000 m² sind es sogar nur noch 2%. 50 % der analysierten Mietverträge wurden im Kleinflächensegment bis 344 m² und darunter abgeschlossen. „Die Analyse zeigt außerdem, dass in der weiteren Differenzierung zwischen Bestands- und Neubauflächen der Trend zur kleinflächigen Anmietung bei Bestandsimmobilien deutlich stärker ist. Dies ist dem Umstand zu schulden, dass nur ein vergleichsweise geringer Flächenanteil bei Projekten und Neubauten für die kleinteilige Vermietung vorgesehen ist. Hier stehen große Ankermieter im Fokus, da sie der wichtigste Faktor für die Finanzierungsvorgaben und generell für die Realisierbarkeit der Immobilie sind“, so Felix Kugler, der die Studie im Rahmen seiner Bachelor Thesis an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt (HfWU) erarbeitet hat.
Trend zu kleinteiligen Mietvertragsabschlüssen – Erhöhte Nachfrage nach Flächenflexibilität
Der Trend zu kleinflächigen Mietverträgen lässt sich auch auf der Zeitschiene abbilden. Während im Zyklus von 2000 bis 2005 noch 50% (bzw. 75%) der Mietverträge kleiner als 350 m² (bzw. 741 m²) waren, waren sie in den darauffolgenden sechs Jahren kleiner als 340 m² (bzw. 649 m²) (siehe Grafik). „Die Entwicklung zu kleinteiligen Mietverträgen und die von uns beobachtete Verstärkung dieses Trends bedeutet, dass die Flächenflexibilität auf dem Markt stark gefragt ist und sich tatsächlich positiv auf den Vermietungserfolg auswirken kann. Die von uns ergänzend durchgeführte Befragung unter überregional tätigen Immobilienakteuren hat gezeigt, dass die tatsächlichen Zahlen von den angenommenen Zahlen in Bezug auf den Umfang kleinteiliger Vermietung stark voneinander abweichen. Diese gewonnenen Erkenntnisse der Studie können wir gemeinsam mit unserer Fachkompetenz sehr gezielt für die optimierte Beratung unserer Kunden einsetzen“, so Andreas Trumpp abschließend.
Mietvertragsabschlüsse in den Top 6 im Zeitraum 2000 bis 2011 (Quelle: Colliers)
Leseweise:
50 % der Mietvertragsabschlüsse sind 344 m² und kleiner (bezogen auf die Anzahl der Abschlüsse, d.h. keine Flächengewichtung). 50 % aller Mietverträge werden zu einem Nominalmietpreis von bis zu 13,80 €/m² abgeschlossen.
Neben dem Median (50 %) sind zusätzlich das 25 %- sowie das 75 %-Quartil hervorgehoben.
Hier geht es zum PDF-Download Market-Insight Flächenflexibilität (Quelle: Colliers).
