Was haben Hamburg, Berlin und Stuttgart gemeinsam? In allen drei Städten hat sich das Angebot an freien Büroflächen in den letzten fünf Jahren deutlich verringert. Gravierend ist die zunehmende Verknappung in den zentralen Innenstadtlagen. Insbesondere große zusammenhängende Büroflächen werden nur noch selten angeboten. Entsprechend müssen seitens der Büromieter längere Vorlaufzeiten eingeplant werden. Wer kurzfristig einen Mietvertrag abschließen möchte, muss oftmals Kompromissbereitschaft zeigen. Doch wie sieht die Situation in den drei Städten im Einzelnen aus? Ein Lagebericht:
Büroflächenbestand, Leerstand und Mietpreise in Hamburg:
Der Leerstand hat sich in der Hansestadt seit 2011 von gut 1,0 Mio. m² auf – Stand heute – ca. 750.000 m² verringert. Bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 13.35 Mio. m² entspricht dies einer Leerstandsquote von 5,6 % (2011: 7,9 %). Gerade bei hochwertigen zusammenhängenden Büroflächen ab 1.500 m² im Innenstadtbereich ist der Abschluss eines Mietvertrages nicht sofort zu realisieren. Für eine gewisse Entspannung könnte die gestiegene Bereitschaft der Projektentwickler sorgen, Büroneubauten auch dann zu realisieren, wenn keine Mietverträge vor Baubeginn abgeschlossen werden konnten. So sind derzeit knapp 90.000 m² Bürofläche in der City im Bau, wovon über 60.000 m² noch vermietbar sind. Allerdings besteht bei Neubauprojekten häufig Ungewissheit über die Länge der Bauzeit. Im Durchschnitt beträgt diese zwischen Planung und Fertigstellung ca. 2,5 Jahre.
Viele Büromieter haben in Hamburg oftmals jene Zeitabläufe und Marktgegebenheiten vor Augen, unter denen sie vor fünf bis zehn Jahren ihre bisherigen Büroflächen angemietet haben. Im Vergleich zu damals sind jedoch heute je nach Flächengröße und gewünschter Lage deutlich längere Vorlaufzeiten notwendig. Wer erst kurz vor Ablauf seines bestehenden Mietvertrages mit der Suche beginnt, geht unnötig das Risiko ein, viel zu lange auf das passsende Angebot warten zu müssen. Letztlich können so unliebsame Zugeständnisse hinsichtlich des Standorts, der Bürogröße sowie der Ausstattung der Flächen nötig sein. Derzeit noch entspannter ist die Situation für Hamburger Büromieter im Bereich zwischen 250 m² und 700 m².
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Büroflächenbestand, Leerstand und Mietpreise in Berlin:
Die Nachfrage nach Büroflächen ist in Berlin sehr hoch. Für das Gesamtjahr 2015 konnte sogar ein neuer Rekordumsatz verkündet werden. Rückläufig ist die Entwicklung beim Büroflächenleerstand. Seit 2011 hat sich dieser von ehemals ca. 1,1 Mio. m² auf gerade einmal 720.000 m² verringert. Dies ergibt aktuell bei einem Gesamtflächenbestand von ca. 20,8 Mio. m² eine ebenfalls rekordverdächtige Leerstandsquote von 3,5 % (2011: 5,8 %).
Die zunehmende Verknappung großer, zusammenhängender Büroflächen 1.000 m² in den zentralen Innenstadtlagen wird dadurch auch in Berlin zu einem stetig wachsenden Problem. Obwohl die Bautätigkeit in der Hauptstadt groß ist, werden im Bürosektor zu wenige Immobilienprojekte realisiert. Die eingeschränkten Entwicklungs-möglichkeiten in zentraler Lage liegen auch in der stetig wachsenden Konkurrenz durch Hotels und Projektentwicklungen im hochwertigen Wohnungsbereich begründet. Ein Nachteil ist zudem, dass durchschnittlich zwischen 18 und 24 Monate verstreichen können, ehe nach der Fertigstellung des Gebäudes der Einzug von statten gehen kann und dies auch nur, wenn eine Baugenehmigung für das Wunschprojekt vorliegt.
Die Verringerung des Büroflächenangebots, in Kombination mit der anhaltend hohen Nachfrage nach Büroräumen, hat mittlerweile einen signifikanten Einfluss auf die Büromieten, die zuletzt einen stetigen Anstieg verzeichneten. Dieser Trend wird auch in den kommenden Monaten anhalten. Für Berliner Büromieter, die in zentralen Bürolagen neue Mietverträge abschließen oder bestehende verlängern möchten, empfiehlt es sich deshalb zeitnah zu handeln, um so höhere Mietkosten zu vermeiden. Dies ist auch unter dem Gesichtspunkt der immer länger werdenden Suchzeiten ratsam. Ein Ausweichen auf Büroflächen außerhalb des Berliner S-Bahn-Ringes geht zwar zumeist auch mit günstigeren Büromieten einher, hat aber zugleich den Nachteil, einer weniger guten Verkehrsanbindung und einer schlechteren Infrastruktur am neuen Bürostandort.
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Büroflächenbestand, Leerstand und Mietpreise in Stuttgart:
Ebenso wie Berlin verzeichnet auch Stuttgart 2015 einen neuen Umsatzrekord auf dem heimischen Büromarkt. Angesichts der anhaltend großen Nachfrage und der hohen Anzahl von Mietvertragsabschlüssen hat die Verknappung von Büroflächen in der baden-württembergischen Landeshauptstadt stetig zugenommen. Seit 2011 reduzierte sich der Büroflächenleerstand von ca. 450.000 m² auf ca. 259.000 m². Die Leerstandsquote ist mit 3,5 % (2011: 6,1 %) im Vergleich mit Berlin (3,6 %) und Hamburg (5,6 %) am niedrigsten.
Von dem Mangel an Büroflächen ist mittlerweile nicht nur die zentrale Innenstadt betroffen, sondern zunehmend auch andere Stuttgarter Teilmärkte. Eine Entspannung der dramatisch zu nennenden Leerstandssituation ist den kommenden Jahren nicht in Sicht, da viele Neubauprojekte von den Eigentümern selbst genutzt werden oder bereits vor ihrer Fertigstellung nahezu vollständig vermietet sind. Entsprechend schwierig und zeitintensiv gestaltet sich derzeit in Stuttgart die Suche nach passenden Büroräumen, zumal Parameter wie Lage, Infrastruktur und Ausstattung eine immer größere Rolle im Anforderungsprofil der Mieter spielen. Trotz dieser besonderen Marktlage stagnieren im Gegensatz zu Berlin in Stuttgart die Mietpreise, da viele der mittelständischen Büromieter nicht bereit sind, eine zuvor abgesteckte Höchstgrenze bei ihrer Miete zu überschreiten. Auch für die kommenden Monate ist deshalb nicht mit gravierenden Mieterhöhungen auf dem Stuttgarter Büromarkt zu rechnen.
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